中海地產:穩中求進,行業影響力進一步提升

2022-09-30 13:11:21 來源: 中指研究院

  2022年9月15日,由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦,北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2022中國房地產品牌價值研究成果發布會暨第十九屆中國房地產品牌發展高峰論壇”在北京隆重召開。

  中海地產憑借穩健的經營理念、強大的盈利能力、持續提升的產品力,企業品牌價值不斷增加,榮獲“2022中國房地產行業領導公司品牌”、“2022中國房地產顧客滿意度領先品牌”、“2022中國房地產產品力優秀品牌”榮譽。

  圖:中海地產榮譽證書

  區域深耕,展現較好的抗風險能力

  面對艱難的外部環境,中海地產聚焦城市群發展,堅持城市深耕,持續構建穩健、均衡的發展新局面,經營業績穩定增長。2021年,中海地產銷售業績依然實現了穩步增長,累計簽約金額由2017年的1932.69億增長至3695億元,復合增長率達18%。同時,中海地產在主流城市的銷售份額持續提升,一線城市北上廣深和香港的合約銷售額超1000億元。在31個城市的市場占有率位居當地前三名,在北京、上海、廣州和南京等十個城市的銷售合約額均超過100億元,其中,在北京實現銷售合約額超過450億元。

  2022年上半年,整體房地產市場熱度持續調整,置業者購房預期下調,全國商品房銷售金額同比大幅下滑,中海地產銷售金額同比減少33%至1385.01億元,銷售面積為626.43萬平方米,較去年同期減少40%,銷售業績排行躍升至行業第四位。整體來看,中海銷售業績下降幅度優于大多數的標桿房企,詮釋了其在下行趨勢中的良好的抗風險能力。2022年上半年,中海地產的銷售業績展現出了較強的韌性,主要原因歸功于其聚焦核心城市布局的發展策略,高能級的城市布局力度較大,為中海的銷售業績注入了較大的活力。從區域分布來看,北部大區是中海地產銷售業績貢獻最高的區域,銷售金額占比近三成;其次為南部大區,銷售金額占比則為18%;東部大區和中海宏洋銷售貢獻了并列第三位,業績占比均為15%;另外合聯營、港澳、中西部大區的業績貢獻占比分別為10%、8%和7%。從城市銷售貢獻來看,中海地產在北京、天津、香港和廣州銷售業績表現相對突出,銷售金額均超過了100億元。另外,中海在布局的城市中有29個城市的市占率居當地市場的前三位。

  2017-2022年上半年中海地產銷售業績情況

  營收方面,2022年上半年,中國海外發展實現營業收入1037.9億元,與2021年同期基本持平,毛利潤率和凈利潤率分別為23.5%和17.0%,較2021年同期分別下降5個百分點和3.4個百分點,但整體來看中海地產的利潤率水平依然處于行業前列。

  逆勢而上,堅持主流城市拓充土儲

  2022年上半年,受交易市場下行及房企資金壓力影響,政府在推地規模上保持謹慎態度,300城住宅用地推出規模縮量明顯,房企拿地積極性不足,土拍市場仍低溫運行,300城住宅用地成交面積同比明顯下降。在上半年新房市場承壓、土地市場低迷的背景下,中海地產在土拍市場保持著穩定的投資強度,累計新增27宗地塊,合計規劃建筑面積約459萬平方米,投資拿地總金額約為531億元,截至2022年6月30日,合計土地儲備達7439萬平方米。其中,中海地產擁有土地儲備4705萬平方米,較期初下降7.8%;中海宏洋擁有土地儲備2734萬平方米,較期初下降8.2%。

  中海地產深入研究國內外經濟環境新特征,謹慎分析房地產市場調控的新形勢,始終堅持主流城市、主流地段、主流產品的投資策略。從投資拿地城市分布來看,2022年上半年,中海地產新增地塊中有18宗新增土地位于一線及強二線城市,高能級城市拿地宗數占比達67%。其中,北京和成都為上半年中海重點關注城市,拿地規模分別為72.8萬平和67.8萬平,拿地規模占總投資規模的比值分別為16%和15%;在寧波、青島、長沙、銀川、汕頭投資拿地規模為第二梯隊,拿地規模占比分別為8%、7%、7%、6%、5%;另外,中海地產在西安、南寧、南通、南昌、上海、重慶、南京、廣州、大連和廈門等地均有不同程度的布局。

  2022年上半年中國海外發展新增土儲分布情況

  同時,中海適時采用多元投資方式獲取優質土儲,在行業洗牌的機會窗口下,擇優進行項目收并購。在并購市場,中海地產上半年在廣州、上海和成都等城市的并購項目投入資金為106.6億元。具體來看,1月,中海地產以36.88億元從雅居樂和世茂手中收購廣州亞運城項目的股權,成為該項目最大股東;3月,中海地產以62.4億元收購上海楊浦城建的江浦項目,成為該項目最大股東。

  財務穩健,高質量發展收獲資本市場認可

  中海地產始終堅持穩健審慎的財務策略,負債率等相關指標遠低于“三條紅線”控制標準,屬于“綠檔”企業,負債水平保持行業最低區間。2022年上半年,中海財務狀況維持穩健,現金流維持健康,為企業在市場低迷背景下能夠保持韌性提供了充足的動力。負債方面,中海地產負債水平較為合理,凈負債率39.0%,剔除預收款后的資產負債率54.6%,均遠優于“三道紅線”的要求,F金流方面,中海地產短期償債能力較強,企業在扣除受限制現金流后的現金短債比為2.4。融資方面,中海地產現金流入的兩大渠道保持韌性,在很多房企融資渠道受困的背景下,中海仍能實現正常融資,上半年在境外新增兩筆共40億元5年期貸款,在境內發行共180億元債券,同時綜合融資成本進一步下降至3.4%;配合企業強韌的銷售和回款,現金流能夠實現健康周轉。上半年,中海加權平均融資成本僅3.44%,依舊為行業最低區間值,且較2021年的3.55%,呈進一步下降之勢。穩健的財務情況以及較低的杠桿率,讓中海在當前環境下擁有更多的投資機遇,為未來發展奠定基礎。

  得益于企業綜合實力的不斷提升,同時高質量發展效果顯著,財務持續穩健向好,中海地產信用水平持續獲得資本市場的高度認可,是業內為數不多的,依然能受到國際投行和評級機構一致看好的房企,成為國內唯一獲得A評級的房企。上半年,三大國際評級機構給予中海地產的信用評級分別為:惠譽A-,展望穩定;穆迪Baa1,展望穩定;標普BBB+,展望正面。

  2022年上半年中海地產信用評級情況

  匠心精鑄,產品價值持續提升

  “匠心中海,智創未來”,通過科技手段,為未來客戶提供新時代的居住體驗。中海以預見性地滿足客戶的現實與潛在需求的設計理念,研發五代住宅精品,堅守“過程精品、樓樓精品”的精益開發理念,為客戶提供精品物業。中海的“客戶導向”體現在產品創新的每一個重要環節中。中海堅持以客戶研究為順向推導,從累積多年的客戶反饋中,提取客戶最為關注的痛點和敏感點,形成設計品控缺陷庫,并以客戶滿意度為考核機制,最終形成了以客戶為核心的價值創造體系。

  從創新的理念到創新的產品,中間過程不僅需要強大的整合力與執行力,更需要對品質一如既往的堅持。中海作為行業的“工科生”,始終堅持以客研為順向推導,以客戶滿意度為倒逼機制的價值創造體系,以匠心打造好產品;趯Ξa品創新的理解,中海歸納形成了第五代精品理念:悅享空間、智慧物聯、綠色科技、健康生活。即以空間為載體,以綠色科技和智慧物聯為手段,最終服務于客戶的健康生活。

  在第五代精品的設計中,中海結合“悅享空間、智慧物聯、綠色科技、健康生活”的產品理念,研發了“CRAFT”匠心產品系列,并聯合營銷與客服形成長效更新機制,為實現產品的創新引領、代代匠心打下了堅實的基礎。

  圖:中海地產匠心精神

  同時,創新的途徑必須綠色環保。中海將綠色發展與企業經營緊密結合,每一個新項目都必須取得國家綠色建筑設計認證。在產品規劃設計的起始階段,就充分考慮建筑本身的風、光、聲、熱等物理環境因素,以“先天綠”優于“后天綠”,“被動綠”優于“主動綠”為原則,通過創新的設計思路與創新的技術手段,實現綠色效益最大化。

  行業洗牌的警報之下,房企的發展模式向穩健經營、精細化管理回歸,中海將繼續堅持穩健審慎的財務策略,保持行業領先的盈利能力。同時,中海將發揮資金充裕的優勢,抓住行業洗牌機遇,投資拓展持續深耕潛力型城市,重點關注城市群及都市圈的核心城市,同時適時布局區域市場支撐度較高的城市。

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